Vous avez un projet immobilier à Paris ? Vous tenez à générer un rendement locatif élevé et vous vous demandez si Paris peut vraiment vous permettre d’atteindre vos objectifs de rentabilité ? Cet article vous répond. Voici l’essentiel à savoir sur la situation actuelle du marché de l’immobilier locatif dans la capitale parisienne, les possibilités de rendement locatif à Paris et les options envisageables pour maximiser votre investissement immobilier.
Comprendre l’état du marché locatif de Paris
À Paris, le marché locatif est souvent très tendu. Du début à la fin de l’année, la demande locative ne baisse pas. Pour cause, le positionnement de la Ville lumière au cœur de l’Europe et sa contribution à la santé économique de la France est unique. On comprend ainsi pourquoi autant d’entreprises en ont fait l’adresse de leur siège social. Malheureusement, le marché immobilier parisien connaît une croissance très lente. On y trouve de moins en moins de terrains constructibles et plus de 64% de locataires selon les chiffres de l’INSEE.
Puisque Paris est la première ville étudiante de France où affluent chaque année des flux incessants d’étudiants, de chercheurs d’emploi et de jeunes actifs, la demande de studios et de logements T1 et T2 est presque impossible à satisfaire. Il ne faut généralement pas plus de 24 ou 48 heures pour qu’un appartement trouve son locataire.
Or, les charges locatives d’entretien non récupérables sont généralement faibles pour ces petites surfaces. Paris offre donc de belles opportunités aux investisseurs désireux d’investir dans le secteur immobilier locatif tout en évitant de souffrir de vacances locatives.
Il faut aussi noter qu’en raison de facteurs tels que l’inflation et l’augmentation du taux d’intérêt du crédit immobilier, le prix de l’immobilier parisien est en train de connaître une baisse en 2024. Si vous cherchez à faire un placement immobilier, Paris peut vous offrir une excellente opportunité.
Quel est le taux de rendement locatif brut à Paris ?
Avant de vous lancer dans un projet immobilier à Paris, il est vital d’évaluer sa rentabilité. Actuellement, en fonction des arrondissements et des surfaces, le loyer mensuel à Paris par mètre carré se situe entre 24 et 41 euros selon les arrondissements et les typologies de biens. Il ne suffit pas de considérer les revenus que le bien loué générera au bout d’une année. Il faut plus considérer l’investissement que nécessite le projet.
Selon les chiffres récemment publiés, le taux de rendement immobilier brut à Paris tourne autour des 3,85%. Cependant, pour apprécier la rentabilité d’un investissement, il faut toujours chercher à calculer le rendement locatif net.
Ceci est important parce qu’il est possible que votre investissement dans l’immobilier locatif ait été financé par un crédit immobilier. Dans ce cas, pour déterminer la rentabilité nette de l’investissement, il faudra ajouter les avantages fiscaux aux revenus locatifs puis soustraire du total des rubriques telles que :
- les mensualités du prêt ;
- l’assurance du bien ;
- les dépenses engagées pour effectuer les gros travaux sur le bien ;
- l’impôt sur le revenu foncier,
- les prélèvements sociaux ;
- etc.
Il est important de rappeler que les conditions fiscales ne sont pas figées. Dans le temps, les taxes peuvent s’augmenter et certains avantages fiscaux peuvent être supprimés. Évidemment, il sera possible d’augmenter le loyer mensuel de temps à autre, même si cette mesure est encadrée. Dans tous les cas, à Paris, le rendement locatif brut à la ville de Paris est en moyenne de 3%. Elle varie cependant de 2 à 4% selon l’arrondissement, du nombre de pièces et de la superficie.
Où investir pour obtenir un rendement locatif élevé à Paris ?
Paris est grand. Même si la ville est connue pour son marché locatif tendu, les données immobilières varient considérablement en fonction des quartiers et des arrondissements. Pour investir dans l’immobilier locatif dans la ville, il faut donc identifier le quartier ou l’arrondissement qui convient le mieux à vos objectifs. Vous avez le choix entre les quartiers très prisés et les quartiers en plein développement, entre les arrondissements à un chiffre et les arrondissements à deux chiffres. On en parle.
Faut-il opter pour les quartiers prisés de Paris pour obtenir un meilleur rendement locatif ?
Certains aspirants à l’investissement immobilier locatif peuvent penser qu’il est préférable d’investir dans les grandes avenues parisiennes pour obtenir une forte rentabilité locative. Pourtant, ce n’est souvent pas le cas.
Dans les grandes avenues parisiennes, dans les arrondissements situés au centre de la ville capitale, les prix d’achat au mètre carré sont particulièrement élevés. De plus, les locataires de ces quartiers sont très exigeants.
Cela vous oblige à prévoir un certain budget pour les dépenses d’entretien non récupérables. Or, les loyers sont très encadrés. Il est par exemple interdit de pratiquer un loyer supérieur de plus de 20% au prix de loyer de référence dans la municipalité.
Même si la demande locative est forte et s’il n’y a presque jamais de vacance locative dans ces quartiers, le rendement locatif prend un coup sérieux. Vous risquez de vous dans certains cas avec un rendement tournant autour de 2%.
Les quartiers en plein développement pour un meilleur rendement locatif à Paris
Pour réaliser votre projet immobilier locatif, il peut être plus avantageux de cibler les quartiers et les arrondissements en plein développement. Pour cause, les prix d’achat de l’immobilier au mètre carré y sont relativement plus faibles.
Ces quartiers offrent également une rentabilité locative plus intéressante que ce que proposent les quartiers parisiens prisés. Parfois, en fonction de la surface, vous pouvez obtenir un rendement brut de 4%. Et si vous voulez des exemples, il s’agit de quartiers tels que Pont de Flandre, Olympiades-Choisy, La Chapelle, etc.
Rappelons par ailleurs que la pandémie du coronavirus a révélé la petite et la grande couronne parisienne où le rendement locatif brut va parfois de 4 à 6%. N’hésitez donc pas à vous éloigner du centre de la capitale.
Investir dans l’immobilier ancien pour un meilleur rendement locatif à Paris
Le secteur de l’immobilier ancien parisien connaît un dynamisme qui peut intéresser. Les prix d’achat sont nettement inférieurs à ceux de l’immobilier neuf. Vous pouvez donc envisager d’acquérir un bien immobilier ancien et procéder à sa rénovation. Cette mise en valeur vous permettra de pratiquer des loyers intéressants.
De plus, l’État a prévu un dispositif d’abattement fiscal très intéressant pour promouvoir la rénovation des anciennes constructions. Par ailleurs, si vous ciblez le segment des étudiants et celui des jeunes actifs et que votre bien immobilier est proche des transports en commun et des écoles, ce serait parfait.
Considérant la rareté de terrains constructibles à Paris, le marché de l’immobilier neuf parisien n’arrive pas à absorber toute la demande locative. L’immobilier ancien rénové absorbe donc la proportion non satisfaite de la demande pour rabaisser la forte tension locative caractéristique de Paris.
Investir dans la location meublée pour un meilleur rendement locatif à Paris
Vous pourrez également envisager de vous lancer dans la location meublée. Cette option permet de bénéficier de loyers élevés et donc d’une rentabilité plus intéressante. Avec les logements meublés, vous pouvez générer un rendement locatif brut de 5,5% à Paris.
N’oubliez pas que chaque année, Paris accueille près de 30 millions de touristes. Ce chiffre connaît généralement une nette augmentation au cours des années pendant lesquelles la France accueille des évènements d’envergure comme les Jeux olympiques 2024.
Par ailleurs, pour ceux qui souhaiteraient investir dans les logements familiaux, investir dans un bien situé dans un lieu calme et non loin des services utiles à la vie quotidienne serait une excellente idée pour proposer des loyers élevés. La pollution sonore contraint parfois à baisser les loyers.
